這段子，脫口秀都不敢這樣寫！

(資料圖片僅供參考)

今天，要講的是一個(gè)房企，保險(xiǎn)柜“失蹤”的事。

不夸張地說(shuō)，這可能是2023年地產(chǎn)圈最魔幻的一個(gè)故事。

“失蹤”的保險(xiǎn)柜

事情是這樣的。

今年5月初，曾經(jīng)的千億房企正榮集團(tuán)廈門公司，把辦公室從廈門波特曼財(cái)富中心A座9樓搬到17樓。

突然發(fā)現(xiàn)，公司價(jià)值近30億的保險(xiǎn)柜，“不翼而飛”了。

這個(gè)保險(xiǎn)柜，是中梁正榮·天著潤(rùn)宸項(xiàng)目的共管保險(xiǎn)柜，里面存放著項(xiàng)目公章、財(cái)務(wù)章、法人章、土地使用權(quán)證等等。

作為項(xiàng)目股東，正榮和中梁報(bào)警了。

監(jiān)控影像顯示，在正榮搬家之際，廈門信托委托的保險(xiǎn)柜保管員，曾帶一名陌生男子潛入辦公室。

“該男子戴著口罩、盡量沿著監(jiān)控死角行動(dòng)，看起來(lái)很是可疑。”

圖源：地產(chǎn)風(fēng)聲公眾號(hào)

警方給出的報(bào)警回執(zhí)也顯示：是XX公司的工作人員，“搬走”了這個(gè)保險(xiǎn)柜。

圖源：地產(chǎn)風(fēng)聲公眾號(hào)

那么問(wèn)題來(lái)了，廈門信托為什么要偷偷“搬走”保險(xiǎn)柜呢？

故事要從2021年說(shuō)起。

2021年5月，正榮地產(chǎn)拿下廈門市集美區(qū)J2020P03地塊，并在該地塊上與中梁地產(chǎn)合作，開發(fā)中梁·正榮天著潤(rùn)宸項(xiàng)目。

之后，該項(xiàng)目找到廈門國(guó)企廈門信托進(jìn)行配資，共計(jì)融得4.5億元人民幣，貸款期限到2022年8月19日(寬展期2個(gè)月，即2022年10月19日)。

根據(jù)正榮、中梁、廈門信托的安排，合資公司廈門市正奔的股權(quán)比例分配為：正榮51%、廈門信托44%、中梁5%。

項(xiàng)目相關(guān)公司的公章、證件等重要物品由三方共管，保險(xiǎn)柜放在正榮地產(chǎn)在廈門的辦公場(chǎng)所。

熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的人都應(yīng)該知道，這實(shí)際是一種“明股實(shí)債”的操作。

廈門信托只享受收益，相當(dāng)于借錢給項(xiàng)目，不參與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理。

本來(lái)，這只是房企與信托公司之間的“常規(guī)操作”。按照正常的故事走線，中梁正榮賣房回款，到期把廈門信托的本金還了，廈門信托賺些利息功成身退，這事就完了。

但2021年下半年開始 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情開始急轉(zhuǎn)直下。中梁、正榮遭到信用評(píng)級(jí)下調(diào)，頻頻傳出違約風(fēng)聲。

合作方爆雷陰影籠罩下，廈門信托急了。

原本，項(xiàng)目6棟樓中4棟已經(jīng)蓋到13-19層，達(dá)到了申請(qǐng)預(yù)售證的條件，并計(jì)劃于2022年2月去辦理預(yù)售。

但由于廈門信托不同意用印，原因是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌了，擔(dān)心項(xiàng)目賣不出去，中梁·正榮天著潤(rùn)宸拿不到預(yù)售證，一直沒(méi)能開盤。

2022年4月，距離融資到期還有半年時(shí)間，廈門信托提前向項(xiàng)目開發(fā)商發(fā)來(lái)了函件，要求提早還貸；同年8月，廈門信托直接起訴了兩家開發(fā)商，要求到期還款。

知情人士稱，在廈門信托將中梁、正榮訴上法院前，三方曾進(jìn)行過(guò)協(xié)商。

最開始，中梁和正榮找來(lái)了某老牌央企資管來(lái)接盤，對(duì)方給廈門信托的方案是：歸還4.5億本金，6000萬(wàn)利息打個(gè)折。

但廈門信托堅(jiān)持本金利息全額歸還。

隨后，廈門 信托找來(lái)了代建方建發(fā)， 提出了一個(gè)代建代管方案： 項(xiàng)目售價(jià) 拉到3.4萬(wàn)/㎡。

這個(gè)價(jià)格，較項(xiàng)目3.15萬(wàn)元/ ㎡ 的樓面價(jià)， 僅高出0.25萬(wàn) 元/㎡。

按這個(gè)售價(jià)算，中梁將虧掉3.25億，正榮將虧掉3.39億，但廈門信托可以拿回本金利息，建發(fā)可以實(shí)現(xiàn)1.3億的管銷費(fèi)收入。

面對(duì)這樣連底褲都要虧掉的方案，中梁和正榮當(dāng)然同意。 他們 堅(jiān) 持按照周邊市場(chǎng)價(jià)合 理定價(jià)，整盤要 按3.8萬(wàn)均價(jià)推售。

事情就這樣陷入僵持。

據(jù)稱，今年開年后，廈門市場(chǎng)有所回暖，廈門信托和建發(fā)同意提高售價(jià)，同時(shí)提出了新的要求：

售價(jià)超過(guò)3.5萬(wàn)時(shí)，溢價(jià)部分代建方要抽成30%。

此外，代建還需收取2.5%管理費(fèi)+2.5%營(yíng)銷費(fèi)+1%分銷費(fèi)。

中梁和正榮拒絕了這個(gè)方案。

隨后，便是堪稱魔幻的“搬走保險(xiǎn)柜”事件。

事情發(fā)酵后， 廈門信托曾就此事發(fā)布嚴(yán)正聲明并稱：

保險(xiǎn)箱屬于三方共管，在中梁、正榮出現(xiàn)違約后，根據(jù)原來(lái)的約定加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)箱保管，“所以才把保管地點(diǎn)從他們那邊轉(zhuǎn)移到廈門國(guó)際信托這邊來(lái)?！?/strong>

目前保險(xiǎn)柜在廈門信托辦公場(chǎng)所進(jìn)行共管，保險(xiǎn)柜完好無(wú)損，并有24小時(shí)監(jiān)控?cái)z像監(jiān)管措施。

“決裂”的房企與信托公司

事實(shí)上，這并不是地產(chǎn)圈發(fā)生的第一單“保險(xiǎn)柜失蹤”案件。

去年10月，中融信托發(fā)現(xiàn)與融創(chuàng)地產(chǎn)共同保管的保險(xiǎn)柜鎖芯被換，監(jiān)管賬戶11.4億元資金被融創(chuàng)劃走。

對(duì)此，中融信托和融創(chuàng)各執(zhí)一詞 。

融創(chuàng)說(shuō)，相關(guān)資金賬戶管理是在有關(guān)部門的監(jiān)管下進(jìn)行，資金會(huì)用于保交樓，不存在私自挪用。

中融信托則表示，公司已第一時(shí)間報(bào)警并采取法律手段，完成了相關(guān)項(xiàng)目剩余未售在建工程 查封。

今年1月，央企背景的綠城“強(qiáng)撬”了和通銀合作項(xiàng)目「明月春曉」的共管保險(xiǎn)柜，劃走近億元。

綠城在相關(guān)聲明里表示，“2022年7月開始，合作方不配合項(xiàng)目用印、付款，致使項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)管理受阻。”

在房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，房企與信托公司這件的這種“明股實(shí)債”的合作模式，可以說(shuō)是最“情投意合”的一種合作模式。

地產(chǎn)公司可以在不增加負(fù)債率的情況下，將杠桿率進(jìn)一步放大，用更少的錢干更大的事；

信托公司則可以坐享其成，享受高利率。

雙方各取所需，合作可謂順風(fēng)順?biāo)?/p>

最高峰的時(shí)候，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托規(guī)模一度高達(dá)2.93萬(wàn)億（2019年二季度末數(shù)據(jù)）。

根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2022年四季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托余額，只剩下1.22萬(wàn)億元。

比2019年最高峰時(shí)期，足足少了1.71萬(wàn)億，比腰斬還腰斬。

這當(dāng)中，又會(huì)有多少抽貸與撕逼的故事？

市場(chǎng)行情好的時(shí)候，哥倆好齊齊把錢賺，大家都happy；

但當(dāng)市場(chǎng)行情開始急轉(zhuǎn)直下，情況甚至壞到要沉船的時(shí)候，大家想想保住的都只有自己的利益。

你怎么看正榮中梁和廈門信托保險(xiǎn)柜這事？

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