【財經(jīng)分析】市場調(diào)整不阻機構(gòu)看多 5月REITs表現(xiàn)仍可期待-世界快看點

2023-05-08 15:48:30 來源：新華財經(jīng)

新華財經(jīng)上海5月8日電（記者楊溢仁）近期，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場“跌跌不休”，表現(xiàn)不盡如人意。展望5月，投資機構(gòu)心態(tài)是否依舊審慎？市場行情能否回暖？還有哪些新趨勢值得期待？

(資料圖片)

行情持續(xù)低迷

公開數(shù)據(jù)顯示，自2023年4月24日至5月5日的七個交易日內(nèi)，中證REITs全收益指數(shù)下跌3.44%，價格指數(shù)下跌3.68%。C-REITs市場總市值收于897億元，相對4月21日周五收盤下降3.32%。

另據(jù)中金公司統(tǒng)計，分資產(chǎn)類型來看，在上述七個交易日內(nèi)，全部REITs板塊均下挫，平均跌幅分別為4.50%(能源)、4.27%(產(chǎn)業(yè)園)、3.84%(保障房)、2.51%(高速)、1.23%(環(huán)保)、0.89%(倉儲物流)。

REITs市場緣何“陰跌”不止？

“REITs市場的本輪下跌與很多因素有關(guān)，比如部分產(chǎn)品的一季報不及預(yù)期——經(jīng)營業(yè)績下滑、解禁后的減持壓力抬升，又比如經(jīng)營業(yè)績負(fù)面信息被過度解讀和反應(yīng)，等等。”華夏基金管理有限公司固定收益總監(jiān)范義說。

“股市年初表現(xiàn)較強也對REITs市場構(gòu)成了制約。”一位機構(gòu)交易員在接受記者采訪時指出，“參考成熟市場的經(jīng)驗，REITs走勢大體與股市呈現(xiàn)出了一定的負(fù)關(guān)聯(lián)性。”

“供給相對稀缺，導(dǎo)致部分REITs產(chǎn)品前期估值偏高也是不容忽視的因素。”國泰君安證券研究所固收首席分析師覃漢指出。

公開數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前存量REITs僅有27只，涉及規(guī)模逾900億元，相比股債等傳統(tǒng)品種的量級依舊很低。同時，就持有結(jié)構(gòu)來看，原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方的戰(zhàn)略配售比例平均達(dá)68%，留給金融機構(gòu)的網(wǎng)下打新空間為23%，公眾參與者則不足10%。

“投資者結(jié)構(gòu)的特性，會致使大部分REITs基金上市首日的溢價較高。”覃漢坦言，“一方面，打新不再剔除最高價，為了增加賬戶中簽率，網(wǎng)下機構(gòu)報價更容易貼近價格上沿；另一方面，戰(zhàn)略配售份額限售期至少1年，原始權(quán)益人達(dá)到5年，流通盤占比較低，也約束了二級市場價格發(fā)現(xiàn)的功能。”

記者觀察到，當(dāng)前堅持長期主義的投資者份額通過一級戰(zhàn)配被鎖定后，便無法在短期內(nèi)于交易環(huán)節(jié)對市場施加影響，這也意味著相對少的成交量能夠較大程度地“表達(dá)意見”，影響市場走勢和估值水平。

反彈或正醞釀

“顯然，目前大部分REITs產(chǎn)品的價格已經(jīng)低于成本，也低于了各公司的估值。”一位投資人向記者表示，“面對已經(jīng)跌無可跌的市場，個人認(rèn)為，反彈是必然趨勢，已在醞釀之中。”

展望后市，對于REITs的后續(xù)表現(xiàn)及發(fā)展前景，大部分受訪機構(gòu)依舊釋出了樂觀積極的態(tài)度。

“隨著REITs市場的逐步擴大，其必然將作為一個和股票、債券一樣的普通投資品種，成為所有投資者的配置選擇。”上述投資人稱。

“在公募REITs領(lǐng)域，平安已經(jīng)組建了專門的服務(wù)團(tuán)隊。于首批公募REITs的發(fā)行當(dāng)中，更承銷了規(guī)模最大的平安廣州廣河REIT項目。”平安證券總經(jīng)理助理楊敬東表示，“今年我們也將繼續(xù)深耕公募REITs市場，預(yù)計接下來會有多個優(yōu)質(zhì)項目申報發(fā)行。”

值得一提的是，近期關(guān)于消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的討論日益增多。

2023年3月，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，明確提出“支持消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”“優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。

“公募REITs對于底層項目的規(guī)模、合規(guī)性和現(xiàn)金流的穩(wěn)定性都具有較高要求，這意味著，未來正式落地的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs也同樣需要滿足這些條件。”一位基金經(jīng)理在接受記者采訪時直言，“至于哪類企業(yè)有望飲下‘頭啖湯’，能夠爭取落地首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目，個人認(rèn)為，至少需要具備以下三大特征。”

其一，是消費基礎(chǔ)設(shè)施管理規(guī)模較大且資產(chǎn)較優(yōu)的原始權(quán)益人。管理規(guī)模較大的企業(yè)往往具有更成熟的運營管理經(jīng)驗，也更有可能篩選出符合公募REITs上市條件的資產(chǎn)。其二，是消費基礎(chǔ)設(shè)施項目更多布局于一二線城市的核心區(qū)域。畢竟，核心區(qū)域的消費基礎(chǔ)設(shè)施項目的收益和現(xiàn)金流穩(wěn)定性通常表現(xiàn)更好。其三，是資產(chǎn)合規(guī)性整體較好的項目。公募REITs產(chǎn)品對底層資產(chǎn)的合規(guī)要求較高，合規(guī)瑕疵較小的資產(chǎn)面臨的整改難度也相對有限。

總而言之，不論對于供給端，還是需求端，抑或是投資端來說，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場都是不容錯過的一片“藍(lán)海”。

根據(jù)德勤中國發(fā)布的《中國公募REITs發(fā)展白皮書2021》，預(yù)計到2025年，我國公募REITs市場規(guī)模將達(dá)到4萬億元至6萬億元。

兼顧樂觀、審慎

面對市場的階段震蕩，眼下對于個人投資者而言，哪些風(fēng)險需予以警惕？

受訪的多位業(yè)界專家表示，由于公募REITs產(chǎn)品的二級市場價格具有一定的波動性，則投資者應(yīng)當(dāng)更多基于對資產(chǎn)的判斷作出理性布局。

“公募REITs的可供分配收益來源于底層基礎(chǔ)設(shè)施項目的運營收益，分紅的多少主要取決于項目的經(jīng)營業(yè)績，而項目的經(jīng)營業(yè)績可能受宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)政策和經(jīng)營管理能力等多種因素的影響。所以，個人投資者在參與REITs市場時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施項目的經(jīng)營情況和估值情況，基于資產(chǎn)的收益性和持續(xù)性作出合理的投資判斷，避免盲目追高和殺跌。”上述基金經(jīng)理稱。

另一方面，個人投資者還應(yīng)當(dāng)關(guān)注產(chǎn)品的流動性問題。公募REITs屬于封閉式基金，不開通申購贖回，只能在二級市場交易。

考慮到基礎(chǔ)設(shè)施REITs目前尚在試點階段，整個市場的監(jiān)管體系、產(chǎn)品規(guī)模、投資人培育均處于發(fā)展初期，可能由此導(dǎo)致交易不活躍的情況出現(xiàn)。因而不排除存在基金份額持有人需要資金時不能隨時變現(xiàn)并可能喪失其他投資機會的風(fēng)險。

總之，個人將REITs當(dāng)做理財工具進(jìn)行購買是一種可行的選擇，但也需要謹(jǐn)慎對待。在享受REITs帶來的收益的同時，也要注意其潛在的風(fēng)險，并做好充分的調(diào)研和分析。

編輯：王柘