“美股上市公司”、“房源增速居行業(yè)榜首”，這是蛋殼公寓的現(xiàn)有標(biāo)簽。據(jù)蛋殼公寓招股書(shū)，截至2019年9月末，蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)的房間數(shù)量較成立之初增長(zhǎng)逾160倍。

風(fēng)光背后，暗藏隱憂。規(guī)模擴(kuò)張同時(shí)，蛋殼公寓的關(guān)鍵詞還指向了“虧損加劇”、“現(xiàn)金流告急”、“依賴現(xiàn)金貸”等。近期蛋殼公寓又因疫情補(bǔ)貼事件再度引發(fā)輿論關(guān)注，初期頗受租客贊譽(yù)的政策，在落地過(guò)程中卻因“一刀切”引來(lái)租客一片討伐聲。

疫情補(bǔ)貼政策遭租客詬病

蛋殼公寓于2月初出臺(tái)了疫情補(bǔ)貼政策，其中一項(xiàng)措施為，針對(duì)武漢地區(qū)無(wú)法返程的租客，3月2日系統(tǒng)將自動(dòng)發(fā)放1個(gè)月租金至錢(qián)包，無(wú)需申請(qǐng)。

武漢租客小李在武漢封城前便已離開(kāi)，至今無(wú)法返程，按照上述政策，理應(yīng)享受返還一個(gè)月租金的待遇。但疫情期間鄰居因晾衣服曾多次出入他房間，導(dǎo)致客服以有開(kāi)鎖記錄為由拒絕返還租金，即便小李有不在武漢的證據(jù)也不予采信。

對(duì)此，蛋殼公寓回復(fù)《投資壹線》稱，開(kāi)鎖記錄是一個(gè)重要參考，可以用來(lái)輔助判斷租客的房屋使用情況。如果有特殊情況，租客可聯(lián)系客服，公司會(huì)根據(jù)實(shí)際情況作特出處理。但是租客如果每天都有開(kāi)鎖記錄，表明房間一直在正常使用中，因此可能不符合補(bǔ)貼領(lǐng)取條件。

但小李對(duì)此說(shuō)法并不接受，“事先并不知道有開(kāi)鎖記錄這一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，蛋殼在上線方案時(shí)也并未說(shuō)明，否則我也不會(huì)讓鄰居出入房間”，小李對(duì)《投資壹線》表示。

小李向《投資壹線》提供的資料顯示，蛋殼公寓的提示短信及APP介紹頁(yè)，均未對(duì)符合租金返還政策的具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行說(shuō)明。

“除了事先不知道判別標(biāo)準(zhǔn)，事后也不知道自己已被取消相關(guān)權(quán)利，打電話詢問(wèn)后才知道是因?yàn)殚_(kāi)鎖記錄。目前蛋殼所有費(fèi)用照收，投訴、反饋都沒(méi)有效果。”小李稱。

《投資壹線》發(fā)現(xiàn)，因存在開(kāi)鎖記錄而錯(cuò)失補(bǔ)貼的租戶不在少數(shù)，不少蛋殼公寓的武漢租戶在社交媒體上反映免租因開(kāi)鎖記錄碰上釘子。

ID為“武漢新聞快遞員”的用戶3月3日發(fā)布了一則案例，一名網(wǎng)友在23日回到老家，次日鄰居因出租屋里存在異味，出于安全考慮對(duì)其房間進(jìn)行了查看，此后也被蛋殼公寓以存在開(kāi)鎖記錄為由拒絕返還租金。該條微博的評(píng)論區(qū)里還有不少其他用戶有著同樣的遭遇，表明此類案例可能不在少數(shù)。

微博網(wǎng)友就免租政策的反饋

圖片來(lái)源：微博截圖

事實(shí)上，此類案例折射出蛋殼公寓與租客間關(guān)系的一角，而此間的不和諧或非一日之寒，從各大投訴平臺(tái)上的投訴量即可見(jiàn)一斑。截至2020年3月12日，聚投訴上關(guān)于蛋殼公寓的投訴量達(dá)991起，黑貓投訴上則達(dá)7717起。同為美股上市公司的青客(QK.O)同期的投訴量分別為1352起、2362起，自如則分別為257起、1333起。而蛋殼公寓近期被投訴的理由包括“疫情期間仍帶人看房”、“克扣補(bǔ)貼”、“停止提供服務(wù)卻照常收取服務(wù)費(fèi)等”等。

上文受訪的小李便對(duì)《投資壹線》表示，自己入住蛋殼公寓已近兩年，期間數(shù)次因?yàn)殡娰M(fèi)畸高、公寓管家態(tài)度惡劣等問(wèn)題而對(duì)蛋殼公寓產(chǎn)生不滿，“處理事情不主動(dòng)，工作消極，后來(lái)還發(fā)生過(guò)爭(zhēng)執(zhí)”，為此，小李曾考慮退租，但退租過(guò)程卻不順利。

據(jù)小李透露，因使用了一年的床墊存在磨損，蛋殼公寓要求其承擔(dān)全部損失，扣除1000元押金。小李與蛋殼公寓多次協(xié)商溝通無(wú)果，后來(lái)在給當(dāng)?shù)貐^(qū)房管所及市房管所打了30多通電話后，蛋殼公寓方才同意減免500元。

但退完租的小李發(fā)現(xiàn)，自己所在區(qū)域的房源已絕大部分被蛋殼公寓承包，且各大租房平臺(tái)都是蛋殼公寓代理人的聯(lián)系方式，故不得不重新選擇了一處房源，再度與蛋殼公寓簽約。

加速擴(kuò)張下的盈利難題

上文受訪的小李所述的房源覆蓋情況，或可一窺蛋殼公寓近幾年來(lái)在規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)。據(jù)招股書(shū)，截至2019年9月末，蛋殼公寓的房間數(shù)量為40萬(wàn)間，較成立之初增長(zhǎng)逾160倍。

與此同時(shí)，蛋殼公寓的入住率也逐步提升，但租金利差卻在逐步縮小。截至2019年9月末，蛋殼公寓入住率、每月每個(gè)出租單位平均收入、租賃成本分別為86.9%、2155元、1564元、而去年同期上述數(shù)據(jù)則分別為82.9%、2408元、1656元。

正因如此，拔足狂奔的蛋殼公寓在盈利上屢屢敗退，并出現(xiàn)了收不抵支的情況。2017年-2019年三季度，蛋殼公寓的營(yíng)收分別為6億元、26億元、50億元，凈虧損額分別為2億元、13億元、25億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流則為-1億元、-11億元、-16億元。截至2019年9月末，蛋殼公寓的營(yíng)業(yè)成本為73億元，同比增長(zhǎng)206%。

對(duì)此，廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、資深房地產(chǎn)專家韓世同對(duì)《投資壹線》稱，大多數(shù)長(zhǎng)租公寓的流量，是通過(guò)高進(jìn)低出的方式獲得，即以比拿房成本低的價(jià)格進(jìn)行出租，加之房?jī)r(jià)在近兩年來(lái)漲幅較大，蛋殼公寓的拿房成本想必也會(huì)上漲。在此背景下，這種運(yùn)營(yíng)模式目前難以盈利。漲租或許可行，但租戶接受不了高額的租金。而通過(guò)這種模式上市的公司，是否能被資本市場(chǎng)認(rèn)可，也有待商榷。

蛋殼公寓亦曾公開(kāi)稱，公司整體尚未盈利，主要是由于過(guò)去兩年持續(xù)高增長(zhǎng)，大量資源投入到新城市及新公寓開(kāi)發(fā)過(guò)程中所致。招股書(shū)顯示，在蛋殼公寓的營(yíng)業(yè)成本中，租金費(fèi)用占比較大，在2019年已擴(kuò)大至61%。

以“虧損換市場(chǎng)”并非蛋殼公寓一家的境遇。據(jù)另一家美股長(zhǎng)租公寓企業(yè)青客(QK.O)招股書(shū)，2017-2018年，青客的營(yíng)收分別為5億元、8億元，同期凈虧損額則分別為2億元、4億元;2019年上半年，青客的營(yíng)收為8億元，凈虧損額為3億元。

主要收入租金貸遇政策規(guī)范

據(jù)招股書(shū)，蛋殼公寓的營(yíng)收主要來(lái)源于租金收入，而其租金收入結(jié)構(gòu)顯示，租金貸所得的預(yù)付款遠(yuǎn)高于租客直接支付的租金收入。

租金貸即租客與長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽下租約，并與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同。金融機(jī)構(gòu)替租客向企業(yè)支付全年房租，租客再分期向金融機(jī)構(gòu)償還租房貸款。截至2019年9月末，蛋殼公寓有67%的用戶使用租金貸支付房租，貸款金額達(dá)31億元。

對(duì)于租金貸在營(yíng)收中占比過(guò)高的問(wèn)題，蛋殼公寓回復(fù)《投資壹線》稱，租客需要租金貸。在蛋殼公寓的租客群體中，大多數(shù)租客是剛畢業(yè)的大學(xué)生和公司白領(lǐng)，押一付三或者押一付六對(duì)于他們來(lái)說(shuō)有一定壓力，因此更多租客愿意使用分期貸款這樣的形式來(lái)支付房租。另外，蛋殼公寓合作的都是正規(guī)銀行及金融機(jī)構(gòu)，租金貸的使用也是流程標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險(xiǎn)可控的。

但韓世同對(duì)此則表示不認(rèn)同，“對(duì)租客而言，住房屬于基礎(chǔ)消費(fèi)，應(yīng)在自食其力的情況下解決，此前盛行的‘學(xué)生貸’便是前車(chē)之鑒。對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)而言，投資長(zhǎng)租公寓這類收取租金差價(jià)的企業(yè)，易出風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)租公寓企業(yè)屬于二房東的角色，在長(zhǎng)收短租背景下，倘若房子租不出去，而又需要支付業(yè)主房租，便會(huì)陷入虧損，且會(huì)擾亂市場(chǎng)。”

值得關(guān)注的是，2019年12月，住建部聯(lián)合國(guó)家發(fā)改委等六部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范性住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，要求“租金貸”收入占比不能超過(guò)租賃企業(yè)租金收入的三成。

對(duì)此，蛋殼公寓回應(yīng)《投資壹線》，稱會(huì)積極配合響應(yīng)，在規(guī)定年限達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞： 蛋殼公寓